Ο διοικητής της Τραπέζης της Ελλάδος βλέπει νέα απειλή για την αγορά ακινήτων, που προσπαθεί να συνέλθει από την κατάρρευση που υπέστη στα χρόνια των συνεχών Μνημονίων, όταν οι τιμές έπεσαν 42%Μια νέα απειλή για την αγορά των ακινήτων βλέπει η Τράπεζα της Ελλάδος. Η πιθανή μαζική πώληση ακινήτων σε funds και η εντατικοποίηση των ηλεκτρονικών πλειστηριασμών ενδεχομένως να αποσταθεροποιήσουν την αγορά, η οποία προσπαθεί να συνέλθει από την κατάρρευση που υπέστη στα χρόνια της κρίσης.
Οι τιμές των διαμερισμάτων βρέθηκαν σε ελεύθερη πτώση, που έφθασε το 42% την περίοδο 2008-2017. Οπως αναφέρεται στην ετήσια έκθεση του διοικητή της ΤτΕ, ο ρυθμός σταθεροποίησης των τιμών των ακινήτων που παρατηρείται το τελευταίο διάστημα «ενδέχεται να επηρεαστεί από τη δυνητική μαζική πώληση ακινήτων προς ιδιωτικά επενδυτικά κεφάλαια (funds) και την εντατικοποίηση των πλειστηριασμών ακινήτων». Η Τράπεζα της Ελλάδος θεωρεί ότι προϋπόθεση για τη βιώσιμη ανάκαμψη της αγοράς ακινήτων είναι, παράλληλα με τη διατήρηση των προοπτικών μεγέθυνσης της οικονομίας, η αποκατάσταση της ροής χρηματοδότησης από τον τραπεζικό τομέα.
Για τα επόμενα τρίμηνα εκτιμά ότι ο ρυθμός σταθεροποίησης των τιμών θα εξαρτηθεί από την ενίσχυση του κλίματος σταθερότητας, τις εξελίξεις στην οικονομία, αλλά και την περαιτέρω κινητοποίηση επενδυτικών κεφαλαίων στην αγορά των ακινήτων. Σύμφωνα με τα στοιχεία της ΤτΕ, το 2017 το επενδυτικό ενδιαφέρον ενισχύθηκε, αλλά σε ορισμένες μόνο περιπτώσεις μεταφράστηκε σε υλοποίηση επενδύσεων. Μόνο οι ανώνυμες εταιρίες επενδύσεων ακίνητης περιουσίας κατά το τελευταίο έτος προχώρησαν σε επενδύσεις που υπερβαίνουν τα 200.000.000 ευρώ και αφορούν κυρίως επενδυτικά κτίρια γραφείων και ξενοδοχειακές μονάδες. Στα χρόνια της κρίσης η αγορά των ακινήτων κατεδαφίστηκε.
Από το 2008 έως και το 2017 οι τιμές των διαμερισμάτων μειώθηκαν κατά 42% (σε ονομαστικούς όρους), με τις μεγαλύτερες απώλειες να παρατηρούνται στα παλαιά διαμερίσματα. Το ισχυρότερο πλήγμα δέχθηκε η αγορά ακινήτων στα δύο μεγάλα αστικά κέντρα, την Αθήνα και τη Θεσσαλονίκη. Στην πρωτεύουσα, η πτώση των τιμών έφθασε στο 44,2%, ενώ ακόμη μεγαλύτερη ήταν η κατάρρευση στην αγορά της Θεσσαλονίκης, όπου οι τιμές των ακινήτων υποχώρησαν κατά 46,3%. Στις υπόλοιπες μεγάλες πόλεις της χώρας η μείωση έφθασε το 39,5%, ενώ στις υπόλοιπες περιοχές το 38%.
Η αγορά των κατοικιών συνέχισε το 2017 να χαρακτηρίζεται από πτωτική τάση των τιμών, αν και με πιο συγκρατημένους ρυθμούς. Με βάση τα στοιχεία των τραπεζών, οι ονομαστικές τιμές των διαμερισμάτων υποχώρησαν το 2017 με μέσο ετήσιο ρυθμό 1%, αισθητά μικρότερο από τον αντίστοιχο ρυθμό μείωσης 2,4% το 2016 και 5,1% το 2015. Η ΤτΕ σημειώνει ότι η φορολογία επί των ακινήτων εξακολουθεί να βρίσκεται σε υψηλά επίπεδα. Δεδομένου, μάλιστα, ότι η αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών θα έχει ουδέτερο δημοσιονομικό αποτέλεσμα, σε περίπτωση αποκλίσεων ενδέχεται να υπάρξει αναπροσαρμογή των συντελεστών φορολόγησης ή και διεύρυνση της φορολογικής βάσης. Οι περίπου 250 ανεξάρτητοι εκτιμητές που έχουν υποχρέωση να παραδώσουν ηλεκτρονικά τις προτάσεις τους για τις νέες τιμές σε 10.000 ζώνες σε ολόκληρη την επικράτεια προτείνουν αυξήσεις-σοκ έως 40% στις αντικειμενικές αξίες ακινήτων που βρίσκονται στις λεγόμενες «φθηνές» περιοχές.
Σκεπτικό
Σχεδόν για όλες τις «φθηνές» περιοχές προτείνουν αυξήσεις από 15% έως 40%, με το σκεπτικό ότι οι χαμηλές τιμές ζώνης υπολείπονται όχι μόνο αυτών της αγοράς, αλλά ακόμα και του κατασκευαστικού κόστους. Για παράδειγμα, υπάρχουν περιοχές όπου η χαμηλότερη τιμή ζώνης ανέρχεται σε 750 ευρώ, όταν το κατασκευαστικό κόστος είναι τουλάχιστον 800 ευρώ. Σε αυτή την τιμή αν προστεθούν το κόστος απόκτησης του οικοπέδου και το λελογισμένο κέρδος του κατασκευαστή, τότε η ελάχιστη τιμή της αγοράς δεν μπορεί να είναι κάτω από 1.000-1.100 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο.
Στις μεσαίες περιοχές, τα πράγματα είναι σαφώς πιο συγκρατημένα, με τις μεταβολές να είναι είτε προς τα πάνω είτε προς τα κάτω, στα επίπεδα του συν-πλην 5%-10%. Αντίθετα, στις ακριβές περιοχές-ζώνες, εκεί όπου οι τιμές της Εφορίας διαμορφώνονται σήμερα σε πάνω από 2.000 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, οι εισηγήσεις των εκτιμητών είναι να μειωθούν σε ποσοστό 10%-15%.
Τι θα γίνει με τις αντικειμενικές, αν περάσουν οι προτάσεις των εκτιμητών
Ας δούμε, όμως, στην πράξη τι πρόκειται να συμβεί στις αντικειμενικές αξίες των ακινήτων αν γίνουν δεκτές οι προτάσεις των εκτιμητών, χωρίς να υπάρξει κάποια παρέμβαση από τη δευτεροβάθμια επιτροπή.
Για παράδειγμα, στο Περιστέρι, σε έναν από τους μεγαλύτερους δήμους της Ελλάδας, οι τιμές της Εφορίας, όπως είχαν διαμορφωθεί τον Ιανουάριο του 2016 (τελευταία φορά που άλλαξαν οι αντικειμενικές αξίες), ανέρχονται από 750 ευρώ έως 1.100 ευρώ. Στη συγκεκριμένη περιοχή η κατώτερη τιμή ζώνης μπορεί να φθάσει και τα 1.050 ευρώ, δηλαδή κοντά στην τιμή που διαμορφώνεται σήμερα η τιμή στην Α’ ζώνη. Τι σημαίνει αυτό στην πράξη; Αύξηση των αντικειμενικών αξιών κατά 40%.
Σε περιοχές που θεωρούνται μεσαίες, όπως είναι η Ηλιούπολη, για παράδειγμα, όπου η κατώτατη τιμή ζώνης είναι 1.200 ευρώ και η ανώτατη 1.550 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, παρατηρείται σταθεροποίηση τιμών και οι μεταβολές θα είναι της τάξεως του συν-πλην 5%-10%.
Τι γίνεται, όμως, σε περιοχές όπου υπάρχουν μεγάλες διακυμάνσεις στις τιμές ζώνης εντός του ίδιου του δήμου, όπως, για παράδειγμα, στη Νέα Σμύρνη; Εκεί αναμένεται να υπάρξουν αυξήσεις στις ζώνες με χαμηλές τιμές έως και 15%, μικρές αλλαγές στις μεσαίες και μείωση στις ακριβές 15%-20%.
Μείωση έως και 15% αναμένεται να έχουν οι τιμές της Εφορίας στους λεγόμενους «ακριβούς» δήμους της χώρας, όπως είναι η Φιλοθέη – Ψυχικό, η Κηφισιά και περιοχές των νοτίων προαστίων που βρέχονται από θάλασσα.
