Ολα όσα πρέπει να ξέρουν οι συμβαλλόμενοι μετά τις αλλαγές στη νομοθεσίαΑπό τη
Βασιλική Παραδιά*
Η μη πληρωμή μισθωμάτων από μερίδα των ενοικιαστών, και ιδιαίτερα από εκείνους που κατά σύστημα δυστροπούν στην εκπλήρωση των υποχρεώσεών τους, ήταν και είναι ένα διαχρονικό φαινόμενο και ένα πρόβλημα χωρίς λύση για τους ιδιοκτήτες που πέφτουν θύματά τους. Τις προηγούμενες δεκαετίες η αποχώρηση ενός ενοικιαστή που άφηνε πίσω του μεγάλες οφειλές ενοικίων ήταν μια πράξη χωρίς καμιά ουσιαστική συνέπεια εναντίον του. Η διαδικασία αποβολής του, βραδυκίνητη, η εκχώρηση μισθωμάτων ήταν χωρίς καμιά συνέχεια, και συνεπώς αυτός μπορούσε να συνεχίζει ανενόχλητα να συμπεριφέρεται με αυτόν τον τρόπο σε βάρος τού κάθε φορά επόμενου ιδιοκτήτη…
Σήμερα τα πράγματα έχουν αλλάξει ουσιωδώς. Ναι μεν ποτέ δεν κατοχυρώθηκε πρακτικά ο ιδιοκτήτης να μη χάσει τα χρήματά του, αφού όποιον δρόμο και να ακολουθήσει δύσκολα θα ικανοποιηθούν τελικά οι οικονομικές απαιτήσεις του, όμως η μη πληρωμή των ενοικίων έχει πλέον κάποιες συγκεκριμένες και σοβαρές συνέπειες σε βάρος εκείνων που εξαφανίζονται, αφήνοντας πίσω τους ανεξόφλητες οφειλές μισθωμάτων, τις οποίες οφείλουν να γνωρίζουν και γι’ αυτό θα πρέπει να είναι συνεπείς στην εκπλήρωση των υποχρεώσεών τους.
Τι πρέπει να ξέρουν οι ενοικιαστές:
1. Παλαιότερα η αποβολή ενός τέτοιου ενοικιαστή μπορούσε να διαταχθεί μόνον μετά τη διεξαγωγή κανονικής δίκης, με αναβολές, μάρτυρες, προτάσεις, εφέσεις κ.λπ. Σήμερα, μετά και τις πολύχρονες προσπάθειες της ΠΟΜΙΔΑ, ισχύει και η σύντομη διαδικασία της διαταγής απόδοσης μισθίου, δικαστικά αλλά χωρίς δίκη, αναβολές κ.λπ., στην οποία μπορεί να σωρευτεί και αίτημα επιδίκασης του ποσού των οφειλόμενων ενοικίων. Αν αυτά δεν καταβληθούν, ο εκμισθωτής μπορεί να κινήσει διαδικασία κατάσχεσης όσων περιουσιακών στοιχείων μπορεί να εντοπίσει ή ακόμη και δέσμευσης του ποσού αυτού από τραπεζικό λογαριασμό του, αν υπάρχει και βρεθεί, πράγμα όχι εύκολο, αλλά τώρα πλέον ούτε και αδύνατο, αφού οι τράπεζες είναι σήμερα μόνον τέσσερις!
2. Παλαιότερα οι υπηρεσίες του Δημοσίου σπανιότατα ασχολούνταν με τη βεβαίωση και την είσπραξη των ανείσπρακτων μισθωμάτων που τους εκχωρούσαν οι εκμισθωτές για να απαλλαγούν από τον φόρο εισοδήματος που αναλογούσε σε αυτά, ακριβώς γιατί σπανιότατα θα μπορούσαν να τα εισπράξουν. Ετσι, οι ενοικιαστές εγκατέλειπαν το μίσθιο με τη βάσιμη ελπίδα ότι απαλλάχτηκαν οριστικά από την πληρωμή τους! Σήμερα, όμως, με το άρθρο 11 του Ν. 4346/2015, που νομοθετήθηκε με πρωτοβουλία της ΠΟΜΙΔΑ και αφορά τη δυνατότητα αναβολής φορολόγησης των ανείσπρακτων ενοικίων από 1.1.2015 και μετά, ορίστηκε: «Τα εισοδήματα από την εκμίσθωση ακίνητης περιουσίας, τα οποία δεν έχουν εισπραχθεί από τον δικαιούχο, δεν συνυπολογίζονται στο συνολικό εισόδημά του, εφόσον έως την προθεσμία υποβολής της ετήσιας δήλωσης φορολογίας εισοδήματος έχει εκδοθεί εις βάρος του μισθωτή διαταγή πληρωμής ή διαταγή απόδοσης χρήσης μισθίου ή δικαστική απόφαση αποβολής ή επιδίκασης μισθωμάτων ή έχει ασκηθεί εναντίον του μισθωτή αγωγή αποβολής ή επιδίκασης μισθωμάτων. Τα εν λόγω εισοδήματα φορολογούνται στο έτος και κατά το ποσό που αποδεδειγμένα εισπράχθηκαν, κατά παρέκκλιση των διατάξεων του άρθρου 8. Τα μη εισπραχθέντα εισοδήματα δηλώνονται σε ειδικό κωδικό ανείσπρακτων εισοδημάτων από εκμίσθωση ακίνητης περιουσίας της δήλωσης φορολογίας εισοδήματος».
3. Παλαιότερα πολλοί εκμισθωτές για κάποιους μήνες που οι ενοικιαστές τους, ενώ βρίσκονταν στη χρήση του ακινήτου τους, δεν τους κατέβαλλαν τα μισθώματα, για να μην μπουν στον «μπελά» της διαδικασίας είτε της εκχώρησης είτε σήμερα της αναβολής φορολόγησης, απλά δήλωναν τα ακίνητά τους ως «κενά». Σήμερα από τη διασταύρωση της δήλωσής τους με τα στοιχεία της ΔΕΗ αυτό θεωρείται αμέσως ως ψευδής δήλωση, με όποιες συνέπειες αυτό συνεπάγεται. Συνεπώς, η άσκηση δικαστικής ενέργειας προς αναβολή της φορολόγησης των ανείσπρακτων ενοικίων είναι πρακτικά μονόδρομος για κάθε εκμισθωτή, εκτός αν το οφειλόμενο ποσό είναι ασήμαντο.
4. Τέλος, παλαιότερα η αποβολή ενός ενοικιαστή για καθυστέρηση μισθωμάτων ήταν κάτι το οποίο γνώριζε μόνον ο «δράστης» και το «θύμα» της συμπεριφοράς αυτής, μια και αυτό δεν καταγραφόταν πουθενά ως στοιχείο της γενικότερης οικονομικής συμπεριφοράς του. Σήμερα, από την 1 Ιουλίου 2013 και μετά κάθε δικαστική απόφαση ή διαταγή απόδοσης που διατάσσει αποβολή από μισθωμένο ακίνητο καταχωρίζεται νόμιμα στο διατραπεζικό σύστημα Τειρεσίας, πράγμα που επισύρει τις γνωστές σε όλους συνέπειες, ιδιαίτερα για τους επαγγελματίες μισθωτές και τις επιχειρήσεις. Η απόφαση παραμένει στο σύστημα αυτό τρία χρόνια, ακόμα και αν εξοφληθεί μεταγενέστερα, για δε τη διαγραφή από το σύστημα απαιτείται να τηρηθεί συγκεκριμένη διαδικασία, ώστε να είναι βέβαιο ότι πράγματι εξοφλήθηκαν τα οφειλόμενα.
Τι πρέπει να ξέρουν οι ιδιοκτήτες:
Οι ιδιοκτήτες θα πρέπει να γνωρίζουν ότι η δήλωση αναβολής των ανείσπρακτων ενοικίων πρέπει να υποβληθεί στην αρμόδια ΔΟΥ φορολογίας του εισοδήματός τους. ΜΕΤΑ τη λήξη του οικονομικού έτους το οποίο αφορά η αναβολή και ΠΡΙΝ από την εμπρόθεσμη υποβολή της φορολογικής τους δήλωσης εισοδήματος, δηλαδή έως τη λήξη της προθεσμίας υποβολής των φορολογικών δηλώσεών τους.
Σύμφωνα με τη μεταγενέστερη σχετική εγκύκλιο και τις οδηγίες υποβολής των φορολογικών δηλώσεων 2017, «η στήλη 16 του Ε2 συμπληρώνεται με τα ποσά των ανείσπρακτων εισοδημάτων από την εκμίσθωση ακίνητης περιουσίας, εφόσον έως την προθεσμία υποβολής της ετήσιας δήλωσης φορολογίας εισοδήματος έχει εκδοθεί εις βάρος του μισθωτή διαταγή πληρωμής ή διαταγή απόδοσης μισθίου ή δικαστική απόφαση αποβολής ή επιδίκασης μισθωμάτων ή έχει ασκηθεί εναντίον του μισθωτή αγωγή αποβολής ή επιδίκασης μισθωμάτων (παρ. 4 του αρθ. 39 Ν. 4172/2013).
Εξαιρετικά και προκειμένου να δηλωθούν ανείσπρακτα εισοδήματα για το χρονικό διάστημα που μεσολαβεί από την έκδοση της απόφασης αποβολής ή της διαταγής απόδοσης χρήσης μισθίου μέχρι την εκτέλεση αυτής, η οποία έλαβε χώρα μέχρι τη λήξη της προθεσμίας υποβολής της δήλωσης φορολογίας εισοδήματος, αρκεί η υποβολή υπεύθυνης δήλωσης και έκθεσης αποβολής και εγκατάστασης που έχει συνταχθεί από τον δικαστικό επιμελητή, ότι για το ανωτέρω διάστημα τα μισθώματα δεν έχουν εισπραχθεί.
Επισημαίνεται ότι τα απαραίτητα δικαιολογητικά προσκομίζονται στην αρμόδια ΔΟΥ, όπου ελέγχονται και καταχωρίζονται πριν από την υποβολή της δήλωσης».
Εννοείται ότι ο ενδιαφερόμενος ιδιοκτήτης δεν θα πρέπει να έχει παραιτηθεί με οποιονδήποτε τρόπο από την είσπραξη των μισθωμάτων αυτών ή να τα έχει συμψηφίσει με οποιονδήποτε τρόπο.
*Δικηγόρος Αθηνών
