Τι αλλάζει στην αγορά των ακινήτων

 ΟΔΗΓΟΣ! Το τελικό σχέδιο της κυβέρνησης για κίνητρα και φοροελαφρύνσεις
■ 100.000 απούλητα νεόδμητα εκτός των ευεργετικών ρυθμίσεων.
■ Ποιες είναι οι προεκλογικές υποσχέσεις που έμειναν στα... μπετά

Η Θέση μας: Κατάσταση εκτός ελέγχου

Άλλα υποσχέθηκαν στους ιδιοκτήτες ακινήτων κατά την προεκλογική περίοδο και άλλα θα εφαρμόσουν τελικά!

Από τη θέση της αξιωματικής αντιπολίτευσης η Νέα Δημοκρατία είχε υποσχεθεί αναστολή του ΦΠΑ για όλα τα ακίνητα και ως κυβέρνηση σχεδιάζει να εφαρμόσει το μέτρο μόνο στις νέες οικοδομές.

Και όσον αφορά τη φοροελάφρυνση για την ανακαίνιση ακινήτων, η αρχική έκπτωση φόρου φαίνεται πως θα γίνει τελικά... έκπτωση από το φορολογητέο εισόδημα. Ας δούμε, λοιπόν, τι πραγματικά ισχύει με τις κυβερνητικές εξαγγελίες για τις ελαφρύνσεις για τα ακίνητα.

Από τις αρχές του 2020 και για τρία χρόνια ο ΦΠΑ στις μεταβιβάσεις νεόδμητων ακινήτων μπαίνει στον «πάγο». Η σημαντική αυτή φορολογική ανάσα για κατασκευαστές και φορολογουμένους, όμως, δεν αφορά όλα τα νεόδμητα ακίνητα.

Σύμφωνα με τις μέχρι τώρα πληροφορίες, η απαλλαγή από τον ΦΠΑ θα αφορά νέες οικοδομικές άδειες, οι οποίες θα εκδοθούν από την ημερομηνία έναρξης ισχύος των νέων διατάξεων και μετά, αλλά και οικοδομικές άδειες που έχουν εκδοθεί μέσα στο 2019 αλλά δεν έχουν ακόμα -έως τον χρόνο ενεργοποίησης της νέας διάταξης- αρχίσει οι εργασίες ανέγερσης.

Εφόσον δεν υπάρξουν ανατροπές στους μέχρι τώρα σχεδιασμούς, η εξέλιξη αυτή θα σημάνει πως ένα μεγάλο στοκ νεόδμητων αλλά απούλητων μέχρι σήμερα ακινήτων -υπολογίζονται έως και σε 100.000- δεν θα επωφεληθεί από το «πάγωμα» του ΦΠΑ για τρία χρόνια.

Τα αρχικά σχέδια προσκρούουν σε κοινοτικούς κανόνες για τον ΦΠΑ, ενώ οι διαβουλεύσεις με τις αρμόδιες υπηρεσίες της Κομισιόν βρίσκονται σε εξέλιξη. Με τα σημερινά δεδομένα, λοιπόν, από τις αρχές του έτους θα ισχύσουν πολλές «ταχύτητες» φόρου κατά τις μεταβιβάσεις ακινήτων.

Συγκεκριμένα:

1 Απούλητα νεόδμητα ακίνητα με άδεια οικοδομής πριν από το 2006 θα επιβαρύνονται με φόρο μεταβίβασης 3%.

2 Νεόδμητα ακίνητα με άδεια κατασκευής από την 1η Ιανουαρίου 2006 και μετά θα πωλούνται με ΦΠΑ 24%.

3 Στην περίπτωση πρώτης κατοικίας, ακόμα και εάν η άδεια κατασκευής εκδόθηκε μετά το 2006, δεν επιβάλλεται ΦΠΑ 24%, αλλά φόρος μεταβίβασης 3%.

4 Σε ακίνητα τα οποία αλλάζουν δεύτερη φορά χέρι (δεν είναι νεόδμητα) επιβάλλεται φόρος μεταβίβασης 3%.

5 Νεόδμητα ακίνητα με οικοδομική άδεια εντός του 2019, τα οποία έχουν αρχίσει να κατασκευάζονται, θα επιβαρυνθούν με ΦΠΑ 24%.

6 Ακίνητα για τα οποία η οικοδομική άδεια εκδόθηκε εντός του 2019 αλλά μέχρι την ημερομηνία ενεργοποίησης των νέων διατάξεων δεν θα έχουν αρχίσει οι εργασίες ανέγερσης θα φορολογηθούν κατά τη μεταβίβασή τους με φόρο 3%.

7 Για οικοδομικές άδειες οι οποίες θα εκδοθούν από τις αρχές του 2020 και μετά η μεταβίβαση των ακινήτων θα γίνεται για τρία χρόνια με φόρο 3% και όχι με συντελεστή ΦΠΑ 24%.

Οι διατάξεις για την αναστολή επιβολής ΦΠΑ για μία τριετία στις μεταβιβάσεις ακινήτων θα συνοδεύονται και από παράλληλο τριετές «πάγωμα» του φόρου υπεραξίας κατά τις μεταβιβάσεις και θα περιληφθούν στο φορολογικό νομοσχέδιο το οποίο αναμένεται να κατατεθεί στη Βουλή εντός Οκτωβρίου.

Αλχημείες και με τα «κίνητρα» για ανακαίνιση

Ας δούμε τώρα τα κίνητρα για όσους θέλουν να επενδύσουν στα ακίνητά τους: Για τους φορολογουμένους που προχωρούν στην επισκευή ή στην ανακαίνιση των ακινήτων σχεδιαζόταν αρχικά να δοθεί έκπτωση φόρου για τα ποσά που θα δαπανούν.

Το μέτρο τελικά αναμένεται να ενεργοποιηθεί από το 2020 και να προβλέπει ότι το 40% της συνολικής δαπάνης για ενεργειακή, λειτουργική και αισθητική αναβάθμιση των κτιρίων θα εκπίπτει από το φορολογητέο εισόδημα των φορολογουμένων.

Όχι, δηλαδή, από τον φόρο εισοδήματος. Το όφελος για τους ιδιοκτήτες ακινήτων θα είναι σημαντικό, αλλά όχι όσο άφηνε να εννοηθεί η Νέα Δημοκρατία κατά την προεκλογική περίοδο.

Για παράδειγμα, φορολογούμενος - ελεύθερος επαγγελματίας με ετήσιο φορολογητέο εισόδημα 20.000 ευρώ προχωρά σε εργασίες επισκευής και ανακαίνισης της κατοικίας του.

Η συνολική δαπάνη ανέρχεται σε 6.000 ευρώ. Το 40% της δαπάνης -ή, συγκεκριμένα, 2.400 ευρώ- θα αφαιρεθεί από το φορολογητέο εισόδημά του. Δηλαδή ο συγκεκριμένος ελεύθερος επαγγελματίας θα φορολογηθεί για εισόδημα 17.600 ευρώ αντί για 20.000 ευρώ.

Στην περίπτωση αυτή ο φόρος εισοδήματος μετά και τη μείωση του εισαγωγικού συντελεστή στο 9% από 22% για εισοδήματα έως 10.000 ευρώ από 3.100 ευρώ μειώνεται στα 2.572 ευρώ, με τον φορολογούμενο να γλιτώνει φόρο 528 ευρώ. Όμως αν ίσχυε η έκπτωση φόρου, τότε όλο το ποσό θα αφαιρούνταν από τον φόρο που θα καλούνταν να πληρώσει ο ίδιος φορολογούμενος.

Αποδείξεις

Σε κάθε περίπτωση, για να κερδίσει ο ιδιοκτήτης του ακινήτου την έκπτωση φόρου θα πρέπει να ζητήσει και να λάβει φορολογικά παραστατικά, όπως αποδείξεις και τιμολόγια, από τους τεχνικούς που θα πραγματοποιήσουν τις σχετικές εργασίες στο ακίνητό του, καθώς και από τις επιχειρήσεις από όπου θα προμηθευτεί τα οικοδομικά υλικά. Η καθιέρωση της συγκεκριμένης έκπτωσης, σύμφωνα με φοροτεχνικούς, συνιστά το κίνητρο προκειμένου οι φορολογούμενοι να ζητούν και να λαμβάνουν αποδείξεις για κάθε εργασία επισκευής στα ακίνητά τους, ενώ το όφελος για το Δημόσιο είναι τριπλό, αφού με την έκδοση αποδείξεων:

■ Αυξάνονται τα έσοδα από τον ΦΠΑ.

■ Αυξάνονται οι εισπράξεις από ασφαλιστικές εισφορές για τις εργασίες που γίνονται στα κτίρια.

Το Δημόσιο θα βάζει στα ταμεία του περισσότερα έσοδα από τον φόρο εισοδήματος από τους επαγγελματίες που ασχολούνται στον κλάδο της οικοδομής, καθώς, από τη στιγμή που θα κόβουν αποδείξεις για τις εργασίες που πραγματοποιούν, θα εμφανίζουν αυξημένα εισοδήματα στη φορολογική τους δήλωση.

Σήμερα η έκδοση αποδείξεων στον συγκεκριμένο κλάδο είναι από ισχνή έως ανύπαρκτη. Το συγκεκριμένο μέτρο σε συνδυασμό με την αναστολή για τρία χρόνια του ΦΠΑ στις νέες οικοδομές και το πάγωμα για ακόμα μία τριετία του φόρου υπεραξίας στις αγοραπωλησίες ακινήτων θα προβλέπονται στο νέο φορολογικό νομοσχέδιο που θα κατατεθεί στη Βουλή έως το τέλος Οκτωβρίου και εκτιμάται ότι θα δώσει ανάσα στην οικοδομή, η οποία κατέρρευσε στα χρόνια της κρίσης.

Να σημειωθεί ότι ανάλογη πρόταση είχε υποβάλει στην ηγεσία του υπουργείου Οικονομικών η Πανελλήνια Ομοσπονδία Ιδιοκτητών Ακινήτων, με τη διαφορά ότι οι ιδιοκτήτες ακίνητων είχαν προτείνει το 40% της έκπτωσης φόρου για τις δαπάνες αναβάθμισης και επισκευής των ακινήτων να μπορεί να χρησιμοποιηθεί από τον φορολογούμενο για εξόφληση φορολογικών του υποχρεώσεων, π.χ. για τον φόρο εισοδήματος, τον ΕΝΦΙΑ ή για άλλες οφειλές.