Τρίτη, 19 Ιανουαρίου 2021

Γιατί σβήνει η ελπίδα να αξιοποιηθούν τα κτήρια-φαντάσματα της Αθήνας

Χιλιάδες τετραγωνικά μέτρα γραφείων και εμπορικών χώρων χάσκουν έρημα σε όλη την Αθήνα. Τσιμεντένιοι σκελετοί ιδιοκτησίας του Δημοσίου σαπίζουν όρθιοι, περιμένοντας την ανάπλαση του κέντρου. Ολοκαίνουργια κτίρια που δεν χρησιμοποιήθηκαν ποτέ έχουν γίνει «φαντάσματα», αναζητώντας ματαίως να αξιοποιηθούν. Εκατοντάδες ιδιωτικά κουφάρια πληγώνουν τον αστικό ιστό της πόλης, καταδικασμένα σε αχρησία λόγω του καταμερισμού της ιδιοκτησίας και της αδιαφορίας των κληρονόμων τους. Κι όλα αυτά όταν έρχεται νέο κύμα ερημοποίησης λόγω της αναδιάρθρωσης των δικτύων των τεσσάρων συστημικών τραπεζών και ενώ τα ενοίκια στην εγχώρια αγορά επαγγελματικών ακινήτων έχουν πιάσει… πάτο.

Από το Μινιόν που δεν έγινε… ΥΠΕΚΑ και στέκει σκοτεινό και μόνο από το «μαύρο» 1998, όταν χρεοκόπησε και έβαλε λουκέτο, ως το παλιό Εφετείο, στην οδό Σωκράτους, το 8ώροφο κτίριο των 11.000 τ.μ., το οποίο ανήκει στην Εκκλησία της Ελλάδος (πρώην υπουργείο Παιδείας και Θρησκευμάτων), το κτίριο της καπνοβιομηχανίας Κεράνη στον Πειραιά, το «τυφλό» κτίριο της ΔΑΚΩΝ στη Β. Σοφίας, το κτίριο του ΙΚΑ στην Πειραιώς, το βιοκλιματικό (!) κτίριο των πρώην αποθηκών Κεράνη στη Θηβών και τα δεκάδες κλειστά ξενοδοχεία του κέντρου, μια πόλη φαντασμάτων έχει δημιουργηθεί μέσα στην πόλη.

Δεδομένου ότι η ζήτηση γραφειακών και εμπορικών χώρων είναι υποτονική έως ανύπαρκτη στην Αθήνα της κρίσης, οι προοπτικές αξιοποίησης των κενών κτιρίων λιγοστεύουν.

Ενδεικτικά της δραματικής κατάστασης στην οποία έχει περιέλθει η αγορά επαγγελματικών ακινήτων είναι και τα πρόσφατα στοιχεία της εταιρίας συμβούλων ακινήτων Savills. Σύμφωνα με τη μελέτη της διεθνούς εταιρίας, από την αρχή της κρίσης και έως το πρώτο τρίμηνο του τρέχοντος έτους οι κενοί γραφειακοί χώροι έχουν αυξηθεί στην Αθήνα σε ποσοστό 150%! Μόνο στη Βαρσοβία το ποσοστό των ξενοίκιαστων γραφείων έχει αυξηθεί περισσότερο το ίδιο διάστημα (175%). Αντίθετα, στις υπόλοιπες χώρες του ευρωπαϊκού Νότου, οι οποίες σηκώνουν τον δικό τους δημοσιονομικό «σταυρό», το ποσοστό των άδειων γραφείων δεν είναι τόσο μεγάλο. Για παράδειγμα, στη Μαδρίτη το στοκ των ξενοίκιαστων γραφείων έχει αυξηθεί στο 100%, ενώ στη Λισαβόνα το αντίστοιχο ποσοστό κυμαίνεται κάτω από 60%.

50% κάτω τα ενοίκια

Την ίδια ώρα το 40% των εμπορικών καταστημάτων είναι επίσης άδειο, ενώ όποιες κινήσεις πραγματοποιούνται αφορούν επιχειρηματίες που αναζητούν φθηνότερα ενοίκια, μετακομίζοντας σε άλλους χώρους.

Οπως προκύπτει από τα στοιχεία της Savills, η πτώση στις τιμές των ενοικίων στα καταστήματα στην Αθήνα αγγίζει το 50% μεταξύ 2008 και 2013, ενώ την ίδια περίοδο τα ενοίκια αυξήθηκαν κατά σχεδόν 30% στο Βερολίνο, κατά 35% στο Οσλο, κατά 40% στο Στοκχόλμη και το Παρίσι, ενώ στο Λονδίνο εκτοξεύθηκαν κατά 60%.

Το 2007 τα ενοίκια στα εμπορικά κέντρα της Αθήνας είχαν εκτοξευθεί στα 800 ευρώ ανά τ.μ. τον χρόνο ή περίπου 65 ευρώ ανά τ.μ. τον μήνα, ενώ τα μισθώματα καταστημάτων στους εμπορικούς δρόμους κινούνταν περί τα 3.300 ευρώ ανά τ.μ. ετησίως. Στα τέλη του προηγούμενου έτους τα ενοίκια στα εμπορικά κέντρα είχαν βουτήξει στα 400 ευρώ ανά τ.μ. ή 33 ευρώ ανά τ.μ. τον μήνα, ενώ τα ενοίκια στους εμπορικούς δρόμους κινούνται κοντά στα 1.500-1.600 ευρώ ανά τ.μ. ετησίως. Σήμερα τα μισθώματα στα εμπορικά καταστήματα στις πιο δημοφιλείς πιάτσες της Αθήνας δεν ξεπερνούν κατά μέσο όρο τα 80 ευρώ ανά τ.μ. σε μηνιαία βάση, με τις ανώτερες τιμές στα 100 ευρώ ανά τ.μ. Η περίπτωση της οδού Ερμού είναι χαρακτηριστική. Από το 2007, όταν είχε βρεθεί στην πρώτη δεκάδα με τις ακριβότερες βιτρίνες του κόσμου, φέτος είναι στις τελευταίες θέσεις.

Τα ενοίκια έχουν υποχωρήσει μεταξύ 60 και 100 ευρώ ανά τ.μ. μηνιαίως, όταν πριν από μια εξαετία ήταν ακόμη και πάνω από 300 ευρώ ανά τ.μ. Επίσης υπάρχουν πολλά άδεια καταστήματα, τα οποία δυσκολεύονται να μισθωθούν παρότι τα μισθώματα έχουν «βουτήξει», ενώ δεν υπάρχει ο «αέρας» που στις καλές εποχές έφτανε τα 1.000 ευρώ ανά τ.μ.

Να σημειωθεί ότι την ώρα που στην Αθήνα τα ενοίκια στα εμπορικά καταστήματα έπεφταν την τελευταία πενταετία με ετήσιο ρυθμό περί το 11%, στο Λονδίνο και στη Βιένη αυξάνονταν ετησίως κατά 12%. Το αποτέλεσμα είναι η Αθήνα να παρουσιάζει τη μεγαλύτερη πτώση μεταξύ του τελευταίου τριμήνου του 2007 και του πρώτου τριμήνου του 2013 μεταξύ 13 ευρωπαϊκών πόλεων και από την πέμπτη θέση όπου βρισκόταν να έχει κατρακυλήσει στην 11η.

Οι τράπεζες ετοιμάζονται να αδειάσουν 1.000 υποκαταστήματα

Τα χειρότερα όμως δεν τα έχουμε δει ακόμη, καθώς η ερημοποίηση θα ενταθεί το προσεχές διάστημα και λόγω της αναδιάρθρωσης των δικτύων των τεσσάρων συστημικών τραπεζών, όταν ολοκληρωθεί η διαδικασία της ανακεφαλαιοποίησης. Εκτιμάται ότι από τα περίπου 3.000 υποκαταστήματα που υπάρχουν στην Ελλάδα θα μείνουν 2.000 τα ερχόμενα δύο τρία χρόνια και ίσως ο αριθμός τους πέσει κάτω από τα 1.800. Αυτό σημαίνει ραγδαίες αλλαγές και στον τομέα των επαγγελματικών ακινήτων, καθώς αποδυναμώνεται ένας «σίγουρος» μισθωτής, όπως θεωρούνταν μέχρι πρότινος οι χρηματοπιστωτικοί οργανισμοί. Χιλιάδες τετραγωνικά μέτρα επαγγελματικών χώρων θα αδειάσουν χωρίς προοπτικές να μισθωθούν εκ νέου σύντομα.

Η ερήμωση του κέντρου και οι «νύφες» που έμειναν στο ράφι

Μεγάλα κτίρια με ισχυρή εμπορική ή επιχειρηματική ταυτότητα, όπως το Μινιόν στην Πατησίων, τα πολυκαταστήματα Athenee και Ακρον Ιλιον Κρυστάλ στη Σταδίου, παραμένουν εδώ και χρόνια κλειστά. Το ίδιο συμβαίνει και με μεγάλα ξενοδοχεία όπως τα «Acropole», «La Mirage», «Μπάγειον», «Μέγας Αλέξανδρος» κ.ά. ή κτίρια που στέγαζαν υπηρεσίες του Δημοσίου. Επιπλέον μέσα στην κρίση εγκαταλείφθηκαν κι άλλα, όπως το κτίριο που στέγαζε το ξενοδοχείο «Εσπέρια» στη Σταδίου, ιδιοκτησίας του Ενιαίου Ταμείου Ασφαλίσεων Αυτοαπασχολουμένων (τομέας ασφάλισης νομικών). Στην «ερήμωση» του κέντρου συνέτεινε επίσης η απομάκρυνση του Ειρηνοδικείου (Ομόνοια) και του ΟΤΕ (Εξάρχεια).

Μόνο στους άξονες Πανεπιστημίου και Πατησίων έρευνα του Πολυτεχνείου καταγράφει 110 κενά κτίρια, ενώ πολλά είναι τα ακίνητα «φαντάσματα» στου Ψυρρή, στο Μεταξουργείο ή ακόμη και στην Πλάκα. Ειδικά στη «συνοικία των θεών» 20-30 ακίνητα, των οποίων η κυριότητα έχει περάσει στο Ταμείο Ιδιωτικοποιήσεων (ΤΑΙΠΕΔ), παραμένουν αφημένα στη μοίρα τους γιατί υπάρχουν ισχυρές αντιδράσεις από κατοίκους και ΜΚΟ.

Στην Ομόνοια τα παρατημένα ακίνητα αυξήθηκαν από 120 (2008) σε 127 το 2012, ενώ στη μικρή περιοχή του Ψυρρή την ίδια περίοδο τα παρατημένα ακίνητα σχεδόν τριπλασιάστηκαν από 19 σε 48.

Παλιό Εφετείο

Το 8ώροφο κτίριο του γνωστού αρχιτέκτονα Σπύρου Στάικου, όπου για 30 χρόνια στεγαζόταν το πολυτελές ξενοδοχείο «Αμπασαντέρ» και μετά το Εφετείο, εδώ και 13 χρόνια παραμένει κλειστό για τους πολίτες (εξαιρουμένων βεβαίως των μεταναστών). Πρόκειται για ιδιοκτησία του Ταμείου Επικουρικής Ασφάλισης Ιδιωτικού Τομέα (ΤΕΑΙΤ).

(Πρώην) υπουργείο Παιδείας

Εάν το κτίριο με τις λαμαρίνες ανήκει στην… κλασική ή στη μοντέρνα περίοδο αναρωτιούνται οι τουρίστες που ανηφορίζουν στην Πλάκα, όταν αντικρίζουν το 8ώροφο των 11.000 τ.μ., το οποίο ανήκει στην Εκκλησία της Ελλάδος και για 46 χρόνια (έως τον Ιούνιο του 2007) στέγαζε το υπουργείο Εθνικής Παιδείας και Θρησκευμάτων. Εντεκα διαγωνισμούς έχει προκηρύξει η Εκκλησία της Ελλάδος για την ενοικίαση του πρώην υπουργείου Παιδείας που υψώνεται στη Μητροπόλεως. Οι διαγωνισμοί έχουν αποβεί είτε άγονοι είτε ασύμφοροι λόγω της οικονομικής κρίσης, παρότι η Εκκλησιαστική Κεντρική Υπηρεσία Οικονομικών έριξε και το κόστος του ενοικίου στο 1.000.000 ευρώ από 2.000.000 ευρώ που είχε ξεκινήσει.

Παρότι υπήρχαν σκέψεις να μετατραπεί σε εμπορικό κέντρο ή σε ξενοδοχειακή μονάδα, εδώ και λίγες μέρες εντάχθηκε στη νεοσύστατη Εταιρεία Αξιοποίησης Εκκλησιαστικής Ακίνητης Περιουσίας Α.Ε. (ΕΑΕΑΠ) και οδεύει προς πώληση μαζί με άλλα «φιλέτα» της ιερής περιουσίας.

Για την ιστορία, το 8ώροφο της Μητροπόλεως 15 με την εντυπωσιακή θέα και το εκκλησάκι της Αγίας Δύναμης στις κολόνες του είναι έργο του μεγάλου αρχιτέκτονα Πάτροκλου Καραντινού, ο οποίος εισήγαγε τον μοντερνισμό στην ελληνική αρχιτεκτονική.

ΙΚΑ (Πειραιώς)

Κενό παραμένει το θηριώδες 8ώροφο κτίριο του IKA στην οδό Πειραιώς 64, που έχει κλείσει εδώ και πολλά χρόνια για ανακαίνιση λόγω του σεισμού του 1999. Δεκατέσσερα χρόνια έχουν περάσει από τότε και οι εργασίες δεν έγιναν ποτέ. Στο μεταξύ, το ίδρυμα πληρώνει δεκάδες χιλιάδες ευρώ κάθε μήνα σε ενοίκια για να στεγάζει τη Νομαρχιακή Μονάδα Υγείας (NMY) Αθηνών και υπηρεσίες του Περιφερειακού Υποκαταστήματος (Π.Y.) σε άλλα κτίρια στο κέντρο, π.χ. στην πλατεία Θεάτρου. Το συγκεκριμένο κτίριο έχει συνολική επιφάνεια ανωδομής 14.000 τ.μ. με υπόγειο 1.700 τ.μ. και έχει τη δυνατότητα να καλύψει πλήρως τις στεγαστικές ανάγκες των κεντρικών υπηρεσιών της διοίκησης του ΙΚΑ-ΕΤΑΜ, εάν βρεθούν τα 30.000.000 ευρώ που απαιτούνται για την αποκατάστασή του, μια και έχει κριθεί διατηρητέο.

Φυσικά δεν είναι τα μόνα αναξιοποίητα κτίρια που κατέχει το ΙΚΑ. Για παράδειγμα στην Αθήνα κενό είναι κτίριο 1.833 τ.μ. στην οδό Βουλής 6, ενώ σε ανάλογη κατάσταση βρίσκονται ακίνητα του οργανισμού στην Πανεπιστημίου 46, στη Μενάνδρου (7ώροφο κτίριο 1.500 τ.μ.), στη Μεσογείων 453 στην Αγία Παρασκευή (1073,20 τ.μ) κ.ά.

Καπνοβιομηχανία Κεράνη

Δέκα αναγκαστικοί πλειστηριασμοί έχουν γίνει τα τελευταία έξι χρόνια για την εκποίηση των περιουσιακών στοιχείων της καπνοβιομηχανίας Κεράνη και όλοι απέβησαν άγονοι. Μέσα σε αυτό το διάστημα η αξία των ακινήτων της καπνοβιομηχανίας έχει μειωθεί κάθετα, καθώς αποτιμώνται πλέον σε μόλις 8.000.000 ευρώ από 27.000.000 ευρώ που ήταν στον πρώτο πλειστηριασμό, ποσό που δεν φτάνει για να καλύψει τις απαιτήσεις των 142 εργαζομένων που φτάνουν τα 12.500.000 ευρώ.

Πρωταγωνιστική θέση στην περιουσιακή λίστα της καπνοβιομηχανίας έχει το κτίριο στον Πειραιά, η τιμή του οποίου στον τελευταίο 10ο πλειστηριασμό ήταν 5.900.000 ευρώ, από 19.000.000 ευρώ που ήταν στον πρώτο. Πρόκειται για το εργοστάσιο της καπνοβιομηχανίας που βρίσκεται στον Πειραιά επί της οδού Αθηνών 39 και αποτελείται από οικόπεδο έκτασης 4.729 τ.μ. και κτίσματα συνολικής επιφάνειας 29.434 τ.μ. Το ιστορικό κτίριο στέγαζε από το 1933 τις εγκαταστάσεις της καπνοβιομηχανίας του Γεωργίου Α. Κεράνη, έως τις 31 Ιουλίου του 2007, όταν έκλεισε οριστικά.

Αποθήκες Κεράνη

Επειτα από τέσσερις ανεπιτυχείς προσπάθειες να στεγαστούν σε αυτό διάφορα υπουργεία και έντεκα ολόκληρα χρόνια από τότε που ανασκευάστηκε πλήρως το βιοκλιματικό κτίριο των πρώην αποθηκών της Καπνοβιομηχανίας Κεράνη, επί της λεωφόρου Θηβών 196-198, θα αποκτήσει επιτέλους ενοικιαστή. Ή τουλάχιστον αυτή είναι η προσδοκία της κυβέρνησης.

Ο νέος ενοικιαστής είναι τα Πολιτικά και Διοικητικά Εφετεία, τα Πρωτοδικεία, καθώς και το Ειρηνοδικείο του Πειραιά, υπηρεσίες, οι οποίες, κατόπιν συμφωνίας που έκανε το υπουργείο Δικαιοσύνης με το ΤΑΙΠΕΔ, θα μεταστεγαστούν εκεί μέσα στις ερχόμενες εβδομάδες. Βέβαια καλό θα είναι να κρατάμε μικρό καλάθι, μια και υπάρχουν πολύ μεγάλες αντιδράσεις.

Το συγκεκριμένο ακίνητο βρίσκεται σε οικόπεδο έκτασης 15.766,59 τ.μ., με συνολική δομημένη επιφάνεια 32.766,59 τ.μ. Περιλαμβάνει έξι ορόφους χώρων εργασίας και 506 θέσεις στάθμευσης. Αγοράστηκε από το Ελληνικό Δημόσιο αντί 35.000.000 ευρώ (11,9 δισ. δραχμές). Το 1998 ο τότε υπουργός ΠΕΧΩΔΕ είχε ανακοινώσει ότι σε 18 μήνες το κτίριο θα ανακατασκευαζόταν και θα στέγαζε τις υπηρεσίες του υπουργείου. Εν τέλει το κτίριο κόστισε 50.000.000 και παραμένει «φάντασμα».

Σε καλά χέρια τα δίδυμα ξενοδοχεία της Ομόνοιας

Για χρόνια κλειστά τα δίδυμα ξενοδοχεία «Μέγας Αλέξανδρος» και «Μπάγκειο» που σχεδίασε ο Ερνέστος Τσίλερ στην Ομόνοια με δωρεά του Ιωάννη Μπάγκα, φαίνεται να αποκτούν ζωή ως εκκολαπτήρια επιχειρηματικότητας. Τις μελέτες για την αποκατάσταση των ξενοδοχείων ανέλαβε το Στούντιο 75 (Στέφανος Πάντος – Κίκκος). Το δε κόστος τους θα αναλάβει το Ιδρυμα Ωνάση. Υπενθυμίζεται ότι το ίδρυμα έχει αναλάβει και τις μελέτες, όπως και τον αρχιτεκτονικό διαγωνισμό για το μεγάλο έργο της πεζοδρόμησης της οδού Πανεπιστημίου. Πρακτικά η αξιοποίηση των δύο ξενοδοχείων σημαίνει ότι ένας νέος επιστήμονας ή καλλιτέχνης θα μπορεί να αποκτήσει έναν χώρο εργασίας και γραμματειακή υποστήριξη αντί ελάχιστης συμμετοχής στα γενικά έξοδα.

ΜΙΝΙΟΝ: Αδοξο τέλος στο μεγαλόπνοο σχέδιο

Σιωπηλό και κυρίως άδοξο τέλος είχε το μεγαλόπνοο σχέδιο του υπουργείου Περιβάλλοντος να μετακομίσει στο κτίριο όπου στεγαζόταν το Μινιόν, παρότι, όταν ανακοινώθηκε -πριν από έναν χρόνο-, περίσσευαν οι τυμπανοκρουσίες. Σύμφωνα με διαρροές από το ΥΠΕΚΑ, υπήρξε διάσταση απόψεων του υπουργείου με τον ιδιοκτήτη του Μινιόν, τον όμιλο Κουτσολιούτσου των Folli-Follie. H συμφωνία δεν είχε υπογραφεί διότι αρχικά υπήρξαν νομικά προβλήματα και στη συνέχεια προβληματισμός σχετικά με την αρχιτεκτονική πρόταση. Υπενθυμίζεται ότι πέρυσι ο υπουργός Περιβάλλοντος Ευ. Λιβιεράτος είχε ανακοινώσει τη μετεγκατάσταση του υπουργείου, επισημαίνοντας ότι το κτίριο του Μινιόν θα μετατραπεί σε ένα σύγχρονο βιοκλιματικό κτίριο.

Το μηνιαίο μίσθωμα στο κτίριο του Μινιόν είχε οριστεί σε 180.000 ευρώ, ενώ το αντίστοιχο ποσό που κατέβαλε πέρυσι το ΥΠΕΚΑ για μισθώματα ανερχόταν σε 504.828,72 ευρώ.

Πάντως από την πλευρά του ομίλου Κουτσολιούτσου δεν έχει εγκαταλειφθεί το σχέδιο να ξαναζωντανέψει το κτίριο εμπορικά ως πολυκατάστημα. Αρκεί να πάρει αξία η περιοχή και κατ’ επέκταση το κτίριο από την πολυαναμενόμενη ανάπλαση της Πανεπιστημίου, όταν και εφόσον αυτή ολοκληρωθεί.

Ξανθή Γούναρη

{{-PCOUNT-}}40{{-PCOUNT-}}

Η εφημερίδα δημοκρατία δημοσιεύει άμεσα κάθε σχόλιο. Ωστόσο δεν υιοθετούμε τις απόψεις αυτές καθώς εκφράζουν αποκλειστικά τον εκάστοτε σχολιαστή. Σχόλια με ύβρεις διαγράφονται χωρίς προειδοποίηση. Χρήστες που δεν τηρούν τους όρους χρήσης αποκλείονται.

ΡΟΗ ΕΙΔΗΣΕΩΝ