Δευτέρα, 25 Ιανουαρίου 2021

Ιδιοκτήτες ακινήτων: Μαστίγιο (σε πάρα πολλούς) και καρότο (σε πολύ λίγους)

Από τον
Στέλιο Kράλογλου

Mαστίγιο και καρότο από την κυβέρνηση στους ιδιοκτήτες ακινήτων! Από τη μια αυξάνεται φέτος κατά 36% η φορολογία στα εισοδήματα από ενοίκια και από την άλλη σχεδιάζονται (ως γλυκαντικό)… ελαφρύνεις στον Ενιαίο Φόρο Ιδιοκτησίας Ακινήτων (ΕΝΦΙΑ), προκειμένου να διορθωθούν οι στρεβλώσεις στον υπολογισμό του χαρατσιού που έφεραν υπέρμετρες επιβαρύνεις σε ευπαθείς κοινωνικές ομάδες.

Συγκεκριμένα, από το μικροσκόπιο της πολιτικής ηγεσίας του υπουργείου Οικονομικών θα περάσουν ορισμένες διατάξεις της ισχύουσας φορολογικής νομοθεσίας, εξαιτίας των οποίων οικονομικά ασθενείς φορολογούμενοι καλούνται να καταβάλλουν αδίκως υπέρογκα ποσά Ενιαίου Φόρου Ιδιοκτησίας Ακινήτων (ΕΝΦΙΑ) και φόρου εισοδήματος. Στόχος είναι οι διατάξεις αυτές να τροποποιηθούν και αδικίες να αρθούν.

Σύμφωνα με πληροφορίες, οι προσπάθειες εστιάζονται στην επίλυση δύο συγκεκριμένων προβλημάτων. Το ένα αφορά τον τρόπο προσδιορισμού του ετήσιου οικογενειακού εισοδήματος, το οποίο λαμβάνεται υπ’ όψιν για να διαπιστωθεί εάν ένα νοικοκυριό πληροί ή όχι το εισοδηματικό κριτήριο που προβλέπει η σχετική νομοθεσία για τη μερική ή την ολική απαλλαγή του από τον ΕΝΦΙΑ.

Ο τρόπος με τον οποίο προσδιορίζεται το εισόδημα αυτό έχει ως συνέπεια να χάνουν τη μερική ή την ολική απαλλαγή από τον ΕΝΦΙΑ φορολογούμενοι με πολύ χαμηλά πραγματικά εισοδήματα, κυρίως άνεργοι, ολικά ανάπηροι, τρίτεκνοι και πολύτεκνοι.
Το δεύτερο πρόβλημα αφορά μια στρέβλωση που υπάρχει στις διατάξεις του Κώδικα Φορολογίας Εισοδήματος, η οποία έχει ως συνέπεια την υπερφορολόγηση χιλιάδων ανέργων, φοιτητών, νοικοκυριών και γενικότερα υποαπασχολούμενων πολιτών με πάρα πολύ χαμηλά εισοδήματα.
Οι αδικίες που σκοπεύει να επιλύσει η πολιτική ηγεσία του υπουργείου Οικονομικών με νομοθετικές παρεμβάσεις είναι αναλυτικά οι ακόλουθες:

Ανάπηροι, άνεργοι: Ο προσδιορισμός  που τους εξοντώνει

1 Ανεργοι, ανάπηροι, τρίτεκνοι και πολύτεκνοι φορολογούμενοι με πολύ χαμηλά ετήσια εισοδήματα χάνουν κάθε χρόνο το δικαίωμα να απαλλαγούν από το 50% ή το 100% του ΕΝΦΙΑ και καλούνται να πληρώσουν κανονικά ολόκληρο τον φόρο. Ο λόγος είναι ότι η πρώην Γενική Γραμματεία Δημοσίων Εσόδων (ΓΓΔΕ) και νυν Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων (ΑΑΔΕ) εφαρμόζει ένα «κόλπο», με το οποίο το συνολικό ετήσιο οικογενειακό εισόδημα καθενός από αυτούς τους φορολογουμένους «φουσκώνει» υπέρμετρα και εν τέλει εμφανίζεται να είναι μεγαλύτερο από το κατά περίπτωση ισχύον όριο για τη χορήγηση της μερικής ή της ολικής απαλλαγής από τον ΕΝΦΙΑ.

Οι υπηρεσίες της ΑΑΔΕ συμπεριλαμβάνουν στο συνολικό ετήσιο οικογενειακό εισόδημα κάθε φορολογουμένου, το οποίο λαμβάνεται υπ’ όψιν για να διαπιστωθεί εάν αυτός είναι δικαιούχος μερικής ή ολικής απαλλαγής από τον ΕΝΦΙΑ, ακόμη και εισοδήματα τα οποία είναι έκτακτα και μη επαναλαμβανόμενα, όπως οι αποζημιώσεις απολύσεων, καθώς επίσης και ποσά κοινωνικών παροχών, τα οποία δεν φορολογούνται και δεν υπόκεινται καν σε ειδική εισφορά αλληλεγγύης, όπως τα επιδόματα στήριξης τέκνων, τα ειδικά επιδόματα τριτέκνων και πολυτέκνων, οι μισθοί, οι συντάξεις και η πάγια αντιμισθία ολικά τυφλών και κινητικά αναπήρων σε ποσοστό άνω του 80%. Στο συνολικό ετήσιο οικογενειακό εισόδημα κάθε φορολογουμένου που λαμβάνεται υπ’ όψιν για να διαπιστωθεί εάν δικαιούται ή όχι την απαλλαγή από τον ΕΝΦΙΑ συνυπολογίζονται επίσης τα επιδόματα ανεργίας, το ΕΚΑΣ και τα προνοιακά επιδόματα των αναπήρων.

H συνέχεια

Ολα αυτά τα ποσά προστίθενται στα λοιπά εισοδήματα των φορολογουμένων, τα οποία υπόκεινται κανονικά σε φόρο ή φορολογούνται αυτοτελώς, δηλαδή στους μισθούς, στις συντάξεις, στα ενοίκια, στα κέρδη από επιχειρήσεις, στους τόκους καταθέσεων κ.λπ. Στη συνέχεια, σε πάρα πολλές περιπτώσεις προστίθεται στο άθροισμα που προκύπτει και τυχόν επιπλέον διαφορά εισοδήματος λόγω υψηλών τεκμηρίων διαβίωσης.

Ομως αυτή η διαφορά προκύπτει από τη σύγκριση του συνολικού εισοδήματος που προσδιορίζουν τα τεκμήρια με το άθροισμα των εισοδημάτων που υπόκεινται κανονικά σε φόρο, στο οποίο δεν συμπεριλαμβάνονται τα εισοδήματα τα οποία είναι έκτακτα και μη επαναλαμβανόμενα, ούτε τα ποσά των κοινωνικών παροχών τα οποία δεν φορολογούνται και δεν υπόκεινται καν σε ειδική εισφορά αλληλεγγύης, ούτε τα επιδόματα ανεργίας, το ΕΚΑΣ και τα προνοιακά επιδόματα των αναπήρων. Με αυτό το υπολογιστικό τρικ στις περισσότερες περιπτώσεις φτωχών οικογενειών τα συνολικά ποσά καθαρού ετήσιου οικογενειακού εισοδήματος «φουσκώνουν» υπέρμετρα και ξεπερνούν τα σχετικά χαμηλά όρια ετήσιου οικογενειακού εισοδήματος που έχουν τεθεί ως προϋποθέσεις για τη χορήγηση των απαλλαγών από τον ΕΝΦΙΑ σε κοινωνικά ευπαθείς ομάδες του πληθυσμού της χώρας.
Το τελικό αποτέλεσμα είναι να καλούνται κάθε χρόνο να πληρώσουν ολόκληρο το ποσό του ΕΝΦΙΑ εκατοντάδες χιλιάδες φτωχοί Ελληνες πολίτες, οι οποίοι στη συντριπτική πλειονότητά τους έχουν πληγεί από τα σκληρά μέτρα λιτότητας των Μνημονίων της περιόδου 2010-2016.

Φόροι «φωτιά» (αυξημένοι έως 36,3%) στα ενοίκια που εισπράττουν πάνω από 2.000.000 εκμισθωτές

Αυξημένοι έως 36,3% θα είναι οι φόροι που θα κληθούν να πληρώσουν το 2017 περισσότεροι από 2.000.000 φορολογούμενοι για τα εισοδήματα από ακίνητα τα οποία απέκτησαν το 2016, ενώ από την 1η Φεβρουαρίου θα ισχύσουν οι νέες ρυθμίσεις για την φορολόγηση των μισθώσεων τύπου Airbnb.

Ειδικότερα, οι φορολογούμενοι που εκμισθώνουν βραχυπρόθεσμα κατοικίες ή διαμερίσματα που κατέχουν, αξιοποιώντας τις υπηρεσίες διαμεσολάβησης που παρέχουν συγκεκριμένες ψηφιακές πλατφόρμες (Αirbnb κ.λπ.), θα πληρώνουν φόρο 15%-35% επί των μισθωμάτων που εισπράττουν και θα απαλλάσσονται από τον ΦΠΑ και από το τέλος διανυκτέρευσης, το οποίο θα οφείλουν να πληρώνουν από 1/1/2018 όσοι εκμεταλλεύονται ενοικιαζόμενα δωμάτια ή διαμερίσματα.

Οι προϋποθέσεις υπαγωγής στο συγκεκριμένο καθεστώς οικονομικής δραστηριότητας καθορίζονται σαφώς και είναι πλέον αυστηρές, καθώς προβλέπουν ελάχιστο εμβαδό ενοικιαζόμενου κτίσματος 9 τετραγωνικά μέτρα, υποχρεωτικό αερισμό, κλιματισμό και θέρμανση, απαγόρευση βραχυχρόνιας εκμίσθωσης περισσότερων των δύο ακινήτων ανά ιδιοκτήτη, καθώς και απαγόρευση παροχής οποιωνδήποτε άλλων υπηρεσιών (π.χ. εστίασης, ψυχαγωγίας κ.λπ.), πλην της παροχής κλινοσκεπασμάτων. Οσοι δεν πληρούν τις προϋποθέσεις αυτές θα τιμωρούνται με πρόστιμο 5.000 ευρώ, το οποίο σε περίπτωση πρώτης υποτροπής ανεβαίνει στα 10.000 ευρώ και σε κάθε επόμενη υποτροπή θα φτάνει τα 20.000 ευρώ. Οι νέες διατάξεις που ισχύουν από την 1η Φεβρουαρίου 2017 προβλέπουν τα εξής:

1 Η δυνατότητα βραχυπρόθεσμης εκμίσθωσης διαμερισμάτων, μονοκατοικιών ή άλλων κτισμάτων μέσα από ηλεκτρονικές πλατφόρμες, στο πλαίσιο της οικονομίας του διαμοιρασμού, παρέχεται στους ιδιοκτήτες των ακινήτων υπό τις ακόλουθες προϋποθέσεις:

α) Ο εκμισθωτής ή υπεκμισθωτής είναι φυσικό πρόσωπο και θα πρέπει να είναι εγγεγραμμένος στο Μητρώο Βραχυχρόνιας Μίσθωσης Ακινήτων που τηρείται στη Γενική Γραμματεία Δημοσίων Εσόδων. Ο αριθμός εγγραφής στο Μητρώο Βραχυχρόνιας Μίσθωσης Ακινήτων πρέπει να συνοδεύει υποχρεωτικά την ανάρτηση σε ψηφιακές πλατφόρμες καθώς και σε κάθε μέσο προβολής.
β) Δεν επιτρέπεται η καταχώριση περισσοτέρων των δύο ακινήτων ανά ΑΦΜ δικαιούχου εισοδήματος.
γ) Το κάθε εκμισθούμενο ακίνητο έχει εμβαδόν τουλάχιστον 9 τετραγωνικών μέτρων και διαθέτει φυσικό φωτισμό, αερισμό και θέρμανση.
δ) Το ακίνητο έχει λάβει όλες τις νόμιμες οικοδομικές άδειες ή είναι αυθαίρετο και έχει «τακτοποιηθεί» ή νομιμοποιηθεί σύμφωνα με τις διατάξεις του ν. 3843/2010 ή του άρθρου 24 του ν. 4014/2011.
ε) Η διάρκεια μίσθωσης του ακινήτου δεν υπερβαίνει τις 90 ημέρες ανά ημερολογιακό έτος. Για νησιά κάτω των 10.000 κατοίκων η μίσθωση κάθε ακινήτου δεν πρέπει να υπερβαίνει τις 60 ημέρες ανά ημερολογιακό έτος. Τυχόν υπέρβαση των χρονικών ορίων διάρκειας των 90 ή των 60 ημερών αντίστοιχα επιτρέπεται εφόσον το συνολικό εισόδημα του εκμισθωτή ή υπεκμισθωτή, το οποίο προκύπτει από την εκμετάλλευση του συνόλου των ακινήτων που διαθέτει προς εκμίσθωση ή υπεκμίσθωση σύμφωνα με τις διατάξεις περί οικονομίας διαμοιρασμού, δεν υπερβαίνει τα 12.000 ευρώ κατά το οικείο φορολογικό έτος.
στ) Τα ακίνητα εκμισθώνονται επιπλωμένα, χωρίς την παροχή οποιασδήποτε άλλης υπηρεσίας, πλην της παροχής κλινοσκεπασμάτων.

2 Σε περίπτωση μη τήρησης των προϋποθέσεων των παραπάνω περιπτώσεων α) και β) θα επιβάλλεται αυτοτελές διοικητικό πρόστιμο 5.000 ευρώ υπέρ του Ελληνικού Δημοσίου από τον γενικό γραμματέα Δημοσίων Εσόδων, ύστερα από εισήγηση και των αρμοδίων υπηρεσιών του υπουργείου Τουρισμού.

3 Οι μισθώσεις που δεν πληρούν τους παραπάνω όρους και προϋποθέσεις θεωρούνται νόμιμες, μόνον εφόσον αφορούν τουριστικά καταλύματα οιασδήποτε λειτουργικής μορφής, εφοδιασμένα με Ειδικό Σήμα Λειτουργίας.

4 Το ετήσιο εισόδημα που αποκτάται από τις βραχυχρόνιες εκμισθώσεις κατοικιών και λοιπών κτισμάτων σύμφωνα με τις παραπάνω προϋποθέσεις θεωρείται εισόδημα από ακίνητη περιουσία και φορολογείται με συντελεστές 15% μέχρι το ποσό των 12.000 ευρώ και 35% πάνω από το ποσό των 12.000 ευρώ.
Ο φορολογούμενος που εκμισθώνει ακίνητό του σύμφωνα με τις παραπάνω προϋποθέσεις περί βραχυχρόνιων μισθώσεων υποχρεούται να υποβάλει Δήλωση Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας.

5 Η βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτου, σύμφωνα με τις παραπάνω προϋποθέσεις, απαλλάσσεται από τον ΦΠΑ.

6 Το υπουργείο Οικονομικών μπορεί να ζητά από κάθε ψηφιακή πλατφόρμα, η οποία δραστηριοποιείται στην οικονομία του διαμοιρασμού, κάθε πληροφορία απαραίτητη για την ταυτοποίηση του εκμισθωτή ή του υπεκμισθωτή.

Οι (νέοι) συντελεστές

Εξαλλου, σύμφωνα, με την παράγραφο 7 του άρθρου 112 του ν. 4387/2016 που τέθηκε σε ισχύ για τα εισοδήματα του φορολογικού έτους 2016, οι συντελεστές φόρου για τα ενοίκια και τα λοιπά εισοδήματα από ακίνητα αυξάνονται:
■ Από 11% σε 15% για το τμήμα ετήσιου εισοδήματος από 1 έως 12.000 ευρώ.
■ Από 33% σε 35% για το τμήμα του ετησίου εισοδήματος από τα 12.001 έως τα 35.000 ευρώ.
■ Από 33% σε 45% για το τμήμα του ετήσιου εισοδήματος από τα 35.001 και άνω.

Τεκμήρια διαβίωσης:Η παράνοια με τον υπολογισμό τους!

2 Οι φορολογούμενοι οι οποίοι αποκτούν πενιχρά εισοδήματα από ενοίκια και ταυτόχρονα κάποια πολύ μικρά ποσά αμοιβών από περιστασιακή απασχόληση, το ύψος των οποίων είναι μικρότερο από το συνολικό ποσό των ενοικίων, φορολογούνται για το πρόσθετο φορολογητέο εισόδημα που προκύπτει λόγω τεκμηρίων όχι με την κλίμακα φορολογίας εισοδήματος των μισθωτών αλλά με την κλίμακα φορολογίας των ελεύθερων επαγγελματιών. Το αποτέλεσμα είναι να επιβαρύνονται με εξωπραγματικά ποσά φόρου εισοδήματος, τα οποία αδυνατούν να αποπληρώσουν.

Ειδικότερα, κατά την εκκαθάριση των φορολογικών δηλώσεων των συγκεκριμένων φορολογουμένων, επειδή το συνολικό πραγματικό δηλωθέν εισόδημα είναι πολύ χαμηλό, οι αρμόδιες υπηρεσίες λαμβάνουν υπ’ όψιν ως βάση υπολογισμού του φόρου εισοδήματος το ποσό που προκύπτει βάσει των τεκμηρίων διαβίωσης, καθώς αυτό είναι μεγαλύτερο από το πραγματικό δηλωθέν. Οι αρμόδιες υπηρεσίες προσδιορίζουν το ύψος του τελικού φορολογητέου εισοδήματος λαμβάνοντας υπ’ όψιν το ελάχιστο τεκμήριο διαβίωσης των 3.000 ευρώ για τους άγαμους ή των 2.500 ευρώ για τους έγγαμους φορολογουμένους προσθέτοντας σε αυτό τυχόν επιπλέον ποσά τεκμηρίων διαβίωσης, εφόσον ο φορολογούμενος διαμένει σε κατοικία ιδιόκτητη, ενοικιαζόμενη ή δωρεάν παραχωρηθείσα, ή εφόσον κατέχει και κάποιο Ι.Χ. αυτοκίνητο. Συνήθως, δηλαδή, τα ποσά των τεκμαρτών φορολογητέων εισοδημάτων που προκύπτουν για αυτούς τους φορολογουμένους υπερβαίνουν τα 5.000 ευρώ.

«Εκτέλεση»

Ως εδώ τίποτε το μεμπτό. Από κει και πέρα, όμως, οι φορολογούμενοι αυτοί «εκτελούνται» κυριολεκτικά καθώς, έτσι όπως έχουν ερμηνευτεί οι διατάξεις που ισχύουν αυτή τη στιγμή, η πρόσθετη διαφορά τεκμαρτού φορολογητέου εισοδήματος που προκύπτει πρέπει να φορολογείται όχι σαν εισόδημα από μισθωτές υπηρεσίες (όπως θα περίμενε κανείς για τις περιπτώσεις των φορολογουμένων με πολύ χαμηλά εισοδήματα από περιστασιακή απασχόληση), αλλά σαν εισόδημα από επιχειρηματικές δραστηριότητες. Εφαρμόζεται, δηλαδή, όχι η ευνοϊκή κλίμακα υπολογισμού του φόρου, η οποία ισχύει για τους μισθωτούς και τους συνταξιούχους και προβλέπει αφορολόγητο όριο εισοδήματος από 8.636 έως 9.545 ευρώ, αλλά η κλίμακα φορολόγησης των εισοδημάτων από επιχειρηματικές δραστηριότητες, βάσει της οποίας το φορολογητέο εισόδημα υπόκειται σε φόρο υπολογιζόμενο με συντελεστή 22% από το πρώτο ευρώ.

Συνεπώς, βάσει των διατάξεων που ισχύουν αυτή τη στιγμή, σε κάθε τέτοια περίπτωση η πρόσθετη διαφορά φορολογητέου εισοδήματος που έχει προκύψει βάσει των τεκμηρίων διαβίωσης φορολογείται με 22%. Στη συνέχεια δε επί του φόρου που προκύπτει επιβάλλεται και προκαταβολή φόρου, η οποία πλέον υπολογίζεται με συντελεστή 100%. Ως εκ τούτου, έτσι όπως είναι διαμορφωμένες αυτή τη στιγμή οι διατάξεις του Κώδικα Φορολογίας Εισοδήματος, για έναν φορολογούμενο με πολύ χαμηλό εισόδημα από ενοίκια και με πενιχρές αμοιβές από περιστασιακή απασχόληση, η πρόσθετη διαφορά εισοδήματος που προκύπτει βάσει τεκμηρίων φορολογείται με τελικό συντελεστή 44%. Τυχόν διατήρηση των διατάξεων αυτών ως έχουν θα έχει ως αποτέλεσμα να επιβληθούν φέτος εξωπραγματικοί φόροι εισοδήματος σε χιλιάδες φορολογουμένους αυτών των περιπτώσεων.

Το οικονομικό επιτελείο εξετάζει νομοθετική παρέμβαση ώστε και στις περιπτώσεις των συγκεκριμένων φορολογουμένων η πρόσθετη διαφορά φορολογητέου εισοδήματος που προκύπτει λόγω της εφαρμογής των τεκμηρίων διαβίωσης να φορολογείται με την ευνοϊκή κλίμακα φορολογίας εισοδήματος των μισθωτών και των συνταξιούχων, στην οποία ισχύει αφορολόγητο όριο 8.636-9.545 ευρώ.

{{-PCOUNT-}}31{{-PCOUNT-}}

Η εφημερίδα δημοκρατία δημοσιεύει άμεσα κάθε σχόλιο. Ωστόσο δεν υιοθετούμε τις απόψεις αυτές καθώς εκφράζουν αποκλειστικά τον εκάστοτε σχολιαστή. Σχόλια με ύβρεις διαγράφονται χωρίς προειδοποίηση. Χρήστες που δεν τηρούν τους όρους χρήσης αποκλείονται.

ΡΟΗ ΕΙΔΗΣΕΩΝ