Δευτέρα, 8 Μαρτίου 2021

Πώς η κρίση γκρέμισε (και) την κτηματαγορά

Σε καθοδικό σπιράλ θανάτου έχει εισέλθει η κτηματαγορά, με το στοκ των απούλητων σπιτιών να παραμένει κολλημένο στα 180.000 τα τελευταία τρία χρόνια, αφού, πέραν των νεόδμητων διαμερισμάτων που έμειναν στο ράφι λόγω της επιδείνωσης της κρίσης, η ανάγκη για ρευστότητα και η ανελέητη φορολογία οδηγεί επίσης πολλούς ιδιοκτήτες να βγάζουν την περιουσία τους στο σφυρί.

Το αποτέλεσμα είναι ότι η συνεχής ανατροφοδότηση του αποθέματος των αδιάθετων ακινήτων απομακρύνει την προοπτική της ανάκαμψης της αγοράς των κατασκευών, με συνέπεια μεγαλύτερη ανεργία σε 40 κλάδους που σχετίζονται με την οικοδομή, μείωση των επενδύσεων και άρα μικρότερη κίνηση κεφαλαίων. Δηλαδή ένας φαύλος κύκλος που ολοένα ανοίγει.

Σύμφωνα με τα επίσημα στοιχεία της Τραπέζης της Ελλάδος, τα αδιάθετα προς πώληση ακίνητα κυμαίνονται μεταξύ 160.000 και 180.000, όταν ο αριθμός των κατοικιών που κατασκευάστηκαν την περίοδο 2007-2011 ήταν μειωμένος κατά 71,2% (103.870 νέες κατοικίες το 2007 έναντι 29.960 κατοικιών το 2011), με το ποσοστό της πτώσης να φτάνει φέτος στο 76%, καθώς εκτιμάται ότι τα καινούργια σπίτια δεν θα ξεπεράσουν τα 25.000. Την ίδια ώρα, ο αριθμός των συναλλαγών παρουσιάζει μεγάλη πτώση, που κυμαίνεται περίπου στο 40% το 2012 σε σχέση με το 2011, όταν έχει προηγηθεί μείωση συναλλαγών 30% το 2011 σε σχέση με το 2010. Αρκεί να αναφέρουμε ότι από τις περίπου 150.000 κατοικίες (νεόδμητες και μεταχειρισμένες) που πουλήθηκαν το 2008, το 2011 ο αριθμός αυτός έφτασε κάτω από τις 50.000. Εξ αυτών ο πραγματικός αριθμός των νεόδμητων που πουλήθηκαν πέρυσι δεν ξεπέρασε τις 5.000 (στοιχεία της Εθνικής Τράπεζας).

Πτώση ΑΕΠ

Επίσης χαρακτηριστικό είναι ότι οι επενδύσεις σε κατοικίες φέτος θα υποχωρήσουν κατά 17%, συμβάλλοντας στην πτώση του ΑΕΠ κατά 0,5%. Πέρυσι η πτώση έφτασε το 23,6%, το 2010 ήταν 18%, το 2009 υποχώρησε 23,5% και το 2008 έπεσε 28,2%. Δηλαδή, λόγω της συνεχούς μείωσής τους από το 2007 και έπειτα οι επενδύσεις σε κατοικίες βρίσκονται (σε σταθερές τιμές) σε επίπεδο κατά 70% χαμηλότερο απ’ ό,τι το 2000 (στοιχεία της Alpha Bank). Συγκεκριμένα, οι επενδύσεις αυτές εκτιμάται ότι θα διαμορφωθούν στα 6 δισ. ευρώ (σε σταθερές τιμές του 2005) το 2012, από 7,2 δισ. ευρώ το 2011, 9,6 δισ. ευρώ το 2010 και 23,8 δισ. ευρώ το 2006. Αρα, μέσα σε έξι χρόνια στην αγορά ακινήτων έπεσαν περίπου 18 δισ. ευρώ λιγότερα.

Συνταρακτικά είναι τα στοιχεία και για την ανεργία στον κλάδο. Σύμφωνα με τα στοιχεία του ΙΚΑ-ΕΤΑΜ για τους εργαζομένους στην οικοδομή, τον Δεκέμβριο του 2007 εργάζονταν συνολικά 197.588 οικοδόμοι σε 55.894 κατασκευαστικά έργα. Τέσσερα χρόνια αργότερα, και συγκεκριμένα τον Σεπτέμβριο του 2011, τα κατασκευαστικά έργα είχαν φτάσει μόλις τα 26.726 και οι οικοδόμοι που εργάζονταν σε αυτά μόλις τους 73.377. Δηλαδή σε τέσσερα χρόνια έμειναν άνεργοι 124.211 οικοδόμοι, που σημαίνει ότι η απασχόληση στην οικοδομή μειώθηκε κατά 63%.

Οι τρεις κατηγορίες αυτών που εξαναγκάζονται να (ξε)πουλήσουν τα ακίνητά τους

Είναι εμφανές ότι το στοκ των απούλητων τροφοδοτείται πλέον από παλαιότερα ακίνητα, οι ιδιοκτήτες των οποίων προσπαθούν να τα ξεφορτωθούν χωρίς όμως επιτυχία, παρότι έχουν ρίξει τις τιμές.

Το νέο κύμα πωλητών απαρτίζεται από τρεις διαφορετικές κατηγορίες. Στην πρώτη και μεγαλύτερη περιλαμβάνονται οι ιδιώτες, κυρίως δημόσιοι και ιδιωτικοί υπάλληλοι, με μεγάλα χρέη στις τράπεζες. Είναι ενδεικτικό ότι τα μεσιτικά γραφεία έχουν «πήξει» στις εντολές ιδιοκτητών ακινήτων που έχουν πάρει στεγαστικό δάνειο πριν από πέντε έως εφτά χρόνια, αγοράζοντας ένα σπίτι το οποίο αυτή τη στιγμή αποτιμάται 40% κάτω από την εμπορική τιμή απόκτησής του. Μην μπορώντας λοιπόν να εξυπηρετήσουν το πανάκριβο δάνειό τους, παρά τη ρύθμιση που σε ποσοστό 80% έχουν κάνει γιατί τα εισοδήματά τους έχουν μειωθεί δραματικά ή, στη χειρότερη, περίπτωση δεν έχουν δουλειά, βγάζουν το σπίτι στο σφυρί προτού τους κάνει έξωση η τράπεζα. Υπενθυμίζεται ότι τα μη εξυπηρετούμενα στεγαστικά δάνεια αγγίζουν το 20%.

Στη δεύτερη κατηγορία ανήκουν οι ιδιοκτήτες που είχαν ένα ή περισσότερα ακίνητα για εισόδημα. Με τον αριθμό εκείνων που δεν τα βγάζουν πέρα, κυρίως νεαρά άτομα, να αυξάνεται γεωμετρικά, πολλοί αποφασίζουν να επιστρέψουν στο πατρικό σπίτι ή αποφασίζουν να συγκατοικήσουν προκειμένου να μειωθούν τα έξοδα.

Αυτό έχει ως αποτέλεσμα τη μεγάλη αύξηση των άδειων σπιτιών, τα οποία βγαίνουν στο σφυρί αφού δεν προσφέρουν εισόδημα και επιβαρύνουν φορολογικά τον ιδιοκτήτη (χαράτσι, ΦΑΠ κ.λπ.). Μάλιστα, τώρα που το βασικό σενάριο του υπουργείου Οικονομικών για τη νέα φορολογία εισοδήματος εστιάζεται στην επιβολή αυτοτελούς φόρου 10%-45% σε όσους εισπράττουν ενοίκια ανεξάρτητα από το αν έχουν και άλλα εισοδήματα, π.χ. από μισθωτές υπηρεσίες, ελευθέρια επαγγέλματα, συντάξεις κ.λπ., οι πωλήσεις των ακινήτων (υποτίθεται) εισοδήματος θα αυξηθούν θεαματικά, λένε παράγοντες της κτηματαγοράς. Για παράδειγμα, μέχρι τώρα κάποιος που δηλώνει ως αποκλειστικό έσοδο 5.000 από ενοίκια είναι αφορολόγητος. Με την εφαρμογή όμως συντελεστή 10% από το πρώτο ευρώ, τότε το κράτος θα εισπράξει φόρο 577,5 ευρώ.

Στην τρίτη κατηγορία, που είναι και η μικρότερη, περιλαμβάνονται οι ιδιοκτήτες ακριβών ακινήτων που πλέον, λόγω υψηλότατης φορολογίας, δεν τους συμφέρει η κατοχή τους. Οπως υποστηρίζουν επαγγελματίες της κτηματαγοράς, τους τελευταίους μήνες εξοχικές επαύλεις σε δημοφιλή τουριστικά θέρετρα, πολυτελή οροφοδιαμερίσματα του Κολωνακίου και της Κηφισιάς, αυτοτελή κτίρια γραφείων στο κέντρο της Αθήνας, αλλά και τεράστιες μεζονέτες σε Διόνυσο και Πολιτεία, όλα αντικειμενικής αξίας άνω των 700.000 ευρώ, έχουν βάλει πωλητήριο σε τιμές έως και 50% χαμηλότερες σε σχέση με τέσσερα χρόνια πριν. Μία από τις βασικές αιτίες για το ξεπούλημα είναι η τεράστια φορολογική επιβάρυνση σε μια εποχή που η ρευστότητα λείπει ακόμη και από τους προνομιούχους, λένε οι μεσίτες. Είναι χαρακτηριστικό ότι στην Εκάλη η ανώτατη τιμή ζώνης βάσει των τιμών της Εφορίας είναι προς το παρόν στα 4.550 ευρώ ανά τ.μ., όταν η εμπορική τιμή ενός νεόδμητου διαμερίσματος διαμορφώνεται σήμερα κατά μέσο όρο στα 3.650 ευρώ. Αντίστοιχα στο Κεφαλάρι η αντικειμενική αξία για κάθε τετραγωνικό είναι 4.000 ευρώ, με την εμπορική να κινείται σήμερα στα 3.360 ευρώ.

Ανάλογη είναι η κατάσταση που επικρατεί και στον Διόνυσο, όπου η τιμή ενός νεόδμητου διαμερίσματος αγγίζει κατά μέσο όρο τα 2.900 ευρώ ανά τ.μ., ωστόσο φορολογείται με 3.350 ευρώ ανά τ.μ.

Ξανθή Γούναρη

{{-PCOUNT-}}15{{-PCOUNT-}}

Η εφημερίδα δημοκρατία δημοσιεύει άμεσα κάθε σχόλιο. Ωστόσο δεν υιοθετούμε τις απόψεις αυτές καθώς εκφράζουν αποκλειστικά τον εκάστοτε σχολιαστή. Σχόλια με ύβρεις διαγράφονται χωρίς προειδοποίηση. Χρήστες που δεν τηρούν τους όρους χρήσης αποκλείονται.

ΡΟΗ ΕΙΔΗΣΕΩΝ